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相続不動産の分割と境界問題

相続不動産は境界をしっかり確認しておきましょう!!

分割の対象となる財産の名義のいかんを問わず、故人が実質的に所有していた有形、無形の財産が遺産分割の対象となります。ただし、死亡保険金や死亡退職金は指定された受取人に支払われますので遺産分割の対象から除外されます。

この場合の指定受取人が「法定相続人」となっていれば、相続人全員の話し合いで各自の取り分を決めます。
これは遺産分割とは明確に区分されます。

遺産分割は、遺産の時価をもとに行うのが通例です。
そこでここでは、時価をつかみにくい土地と建物につき、時価の求め方を示すことにします。
ただし、実務上は相続税評価額をベースに遺産分割を行うケースが多いようです。

1.土地
付近の売買事例、不動産の店頭案内、新聞の折り込みなどにより、坪当たりの時価を推定します。この方法がとれない場合は、土地の相続税評価額(国税庁の通達に従って求めるもの)を求め、それを1.25倍にした価額を時価とみます(相続税評価額は時価のおよそ8割といわれています。)

2.建物
建物の固定資産税評価額を市・区役所から入手し、これを2.5倍したものを時価と見ます(固定資産税評価額は時価の4割前後といわれています)

3.マンション
土地・建物の相続税評価額を別々に求め、その合計額の2倍を時価とみます(相続税評価額の合計額は時価の5割前後といわれています。)

遺産分割の方法

遺産分割は以下の方法を色々組み合わせて行います。

1.現物による分割
土地は長男、家屋は妻というように、特定の財産を特定の相続人が相続する方法です。

2.債務負担による分割(代償分割)
長男が1人で家屋を相続する代わりに、次男と三男には長男が金銭を支給する-というような分け方をいいます。

3.換価による分割
遺産を売却し、その代金を分け合う方法です。

4.共有による分割
土地は妻と長男が2分の1ずつ相続するというように、遺産の全部または一部を共有しておく方法です。

不動産の境界問題

不動産の境界とは、土地と土地との境のことです。

相続では、相続財産である不動産の境界が原因でトラブルになることがあります。
公図や登記上では、しっかりと境界があったとしても、実際に現地を見てみると、土地と土地の境界が全く違うこともあります。

隣の不動産が侵食していたり、置石が崩れていて境界が解らないなどの場合がありますから注意が必要です。実際に相続する不動産は、専門家に依頼して現地に行って確かめてもらうことが必要です。
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